ทริสเรทติ้งยังคงแนวโน้มเครดิต “คงที่” ชี้ภาระหนี้ปานกลางหนุนสถานะ แม้สำนักงานให้เช่าอ่วมพิษอุปทานล้นตลาดและอุปสงค์ซบเซา ขณะที่พื้นที่ค้าปลีกรับอานิสงส์นักท่องเที่ยวฟื้น-รัฐกระตุ้นเศรษฐกิจ
ทริสเรทติ้ง เผยภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ให้เช่าในปี 2568 ยังคงแสดงภาพที่แตกต่างกันระหว่างกลุ่มสำนักงานให้เช่าและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า โดยกลุ่มสำนักงานให้เช่ายังคงเผชิญกับความท้าทายจากภาวะอุปทานส่วนเกิน ศักยภาพการปรับขึ้นค่าเช่าที่จำกัด และอุปสงค์ที่ซบเซา ขณะที่กลุ่มพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ายังคงรักษาความแข็งแกร่ง โดยได้รับปัจจัยหนุนจากอัตราการเช่าที่ดี จำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น และนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและความท้าทายภายในประเทศ ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ยังคงต้องปรับตัวและวางกลยุทธ์อย่างระมัดระวัง
ทริสเรทติ้ง ยังคงแนวโน้มอันดับเครดิตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ให้เช่าที่ระดับ “Stable” หรือ “คงที่” สำหรับผู้ออกตราสารที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต ปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากภาระหนี้สินที่อยู่ในระดับปานกลางของผู้ประกอบการ ซึ่งช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งของสถานะเครดิต แม้จะต้องเผชิญกับความเสี่ยงเชิงลบจากภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนก็ตาม
สำนักงานให้เช่า: ศึกหนักอุปทานใหม่ทะลัก อุปสงค์ยังซึม
ตลาดสำนักงานให้เช่าในปี 2567 มีผลการดำเนินงานต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ สาเหตุหลักมาจากภาวะอุปทานส่วนเกินที่ยังคงกดดันตลาดอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับศักยภาพในการปรับขึ้นค่าเช่าที่มีจำกัดและอุปสงค์ที่ยังคงซบเซา ความท้าทายเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะดำเนินต่อไปในปี 2568
CBRE (Thailand) Co., Ltd. (CBRE) คาดการณ์ว่าพื้นที่สำนักงานให้เช่ารวมทั้งหมดในกรุงเทพมหานครจะเพิ่มขึ้นเป็น 10.3 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) ภายในสิ้นปี 2568 หรือเพิ่มขึ้น 4.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยกลุ่มอาคารสำนักงานเกรดสูง (A+ และ A) จะเป็นผู้นำในการเติบโตทั้งในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และนอกเขต CBD (Non-CBD) โครงการขนาดใหญ่อย่าง “One Bangkok” มีบทบาทสำคัญในการเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ของย่าน CBD โดยได้เปิดตัวพื้นที่สำนักงานเกรด A+ จำนวน 194,802 ตร.ม. มาตั้งแต่ปี 2567 คิดเป็นสัดส่วนถึง 23% ของพื้นที่สำนักงานให้เช่ารวมในกลุ่มเกรดสูง นอกจากนี้ โครงการใหม่ๆ ที่จะทยอยแล้วเสร็จในปี 2568 เช่น อาคาร Tower 5 ในโครงการ One Bangkok และโครงการ Central Park Offices จะยิ่งเสริมให้อุปทานสำนักงานเกรด A+ ในเขต CBD ขยายตัวเพิ่มขึ้นอีก ขณะเดียวกัน พื้นที่ Non-CBD ก็มีแนวโน้มเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะสำนักงานเกรด A และ B ซึ่งจะช่วยเพิ่มความหลากหลายให้แก่ตลาด
อย่างไรก็ตาม ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวยังคงเป็นปัจจัยกดดันอุปสงค์พื้นที่สำนักงานสุทธิในปี 2568 แม้ว่าอุปสงค์จะเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่ยังคงอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 อย่างมีนัยสำคัญ การฟื้นตัวในปี 2567 ส่วนใหญ่มาจากอุปสงค์พื้นที่สำนักงานเกรดสูงในย่าน CBD โดยได้รับแรงหนุนจากการฟื้นตัวของธุรกิจในบางภาคส่วน เช่น บริการทางการแพทย์ สินค้าอุปโภคบริโภค สินค้าฟุ่มเฟือย บริการทางการเงิน และเทคโนโลยี แต่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าอุปสงค์ใช้พื้นที่สำนักงานสุทธิในปี 2568 จะอยู่ในระดับปานกลาง เนื่องจากความตึงเครียดทางการค้าระหว่างประเทศที่ทวีความรุนแรงขึ้น อาจส่งผลให้การเติบโตทางเศรษฐกิจชะลอตัวลง ซึ่งอาจทำให้ผู้เช่า โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทที่เกี่ยวข้องกับการส่งออกและมีสัดส่วนการค้ากับสหรัฐอเมริกาในระดับสูง ต้องทบทวนหรือชะลอแผนการขยายพื้นที่สำนักงานและการย้ายสำนักงานออกไป
อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับสูงสุดที่ 93% ในปี 2561 เหลือเพียง 81% ในปี 2567 และยังไม่มีแนวโน้มฟื้นตัวในระยะปานกลาง ปัจจัยหลักที่ส่งผลให้อัตราการเช่าลดลงต่อเนื่องมาจากการชะลอตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ การเพิ่มขึ้นของอุปทานพื้นที่สำนักงาน และการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการทำงานมาเป็นการทำงานนอกสำนักงานมากขึ้น แนวโน้มการทำงานแบบไฮบริดและการจัดพื้นที่ทำงานแบบ Hot Desking ที่กำลังกลายเป็นเรื่องปกติ ก็อาจส่งผลให้อัตราการเช่าลดลงอีก ขณะที่ปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ยังคงเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว การลดลงของอัตราการเช่าและการเพิ่มขึ้นของพื้นที่สำนักงานใหม่ บ่งชี้ว่าอัตราอุปสงค์ (Take-up Rate) มีแนวโน้มที่จะไม่ฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในอนาคตอันใกล้ โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาจากภาวะการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว
ทริสเรทติ้ง สังเกตเห็นแนวโน้มที่น่าสนใจในการใช้พื้นที่สำนักงานสุทธิซึ่งจำแนกตามเกรด โดยสำนักงานเกรด B ในย่าน CBD มีอุปสงค์สุทธิติดลบอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่สำนักงานเกรดสูงในย่าน CBD มีแนวโน้มเป็นบวกอย่างสม่ำเสมอ ในปี 2567 มีการใช้พื้นที่สุทธิของอาคารสำนักงานเป็นบวกในทุกเกรด ยกเว้นสำนักงานเกรด B ในย่าน CBD ซึ่งยังคงมีการใช้พื้นที่สุทธิที่ติดลบอย่างต่อเนื่อง สาเหตุมาจากความแตกต่างของค่าเช่าที่ไม่มากนัก ประกอบกับโปรโมชั่นและบริการพิเศษสำหรับสำนักงานเกรดสูงที่ช่วยสร้างการรับรู้คุณค่าในหมู่ผู้เช่าที่แสวงหาคุณภาพระดับสูง ในขณะเดียวกัน สำนักงานเกรด B ในย่าน Non-CBD ก็ดึงดูดผู้เช่าที่มุ่งเน้นการประหยัดงบประมาณ
กลุ่มพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่มีเกรดต่ำกว่า A+ ในย่าน CBD และสำนักงานที่ไม่ใช่เกรดสูงในย่าน Non-CBD กำลังเผชิญกับแรงกดดันด้านความสามารถในการทำกำไรที่เพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนคงที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ขณะที่อัตราค่าเช่าปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2566 ซึ่งเป็นผลจากการใช้กลยุทธ์การตั้งราคาเพื่อรักษาอัตราการเช่าให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม สำนักงานเกรด B ในย่าน CBD ต้องเผชิญกับการลดลงของอัตราค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผู้เช่ามีแนวโน้มย้ายไปยังอาคารเกรดสูงที่มีความคุ้มค่ามากกว่า ทริสเรทติ้งเชื่อว่าเฉพาะสำนักงานเกรด A+ ในย่าน CBD เท่านั้นที่จะสามารถรักษาอำนาจในการกำหนดราคาค่าเช่าได้ อย่างไรก็ตาม การเข้าสู่ตลาดของอุปทานสำนักงานใหม่จำนวนมากในปี 2568 ก็อาจเป็นปัจจัยที่จำกัดการเติบโตของค่าเช่าในอนาคต
พื้นที่ค้าปลีกให้เช่า: แสงสว่างปลายอุโมงค์ นักท่องเที่ยวหนุน-รัฐช่วยกระตุ้น
ตรงกันข้ามกับตลาดสำนักงานให้เช่า ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ายังคงมีแนวโน้มปานกลางถึงเป็นบวกเล็กน้อย โดยได้รับปัจจัยสนับสนุนจากอัตราการเช่าที่แข็งแกร่ง จำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น และนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ
อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของอุปทานพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าอาจกดดันอัตราการเช่าในปี 2568 ในปี 2567 อัตราการเช่าหดตัวลงมาอยู่ที่ระดับ 94.8% ซึ่งได้รับผลกระทบจากการปรับปรุงพื้นที่ในห้างสรรพสินค้า ซุปเปอร์สโตร์ และร้านค้าปลีกภายในห้างสรรพสินค้าต่างๆ เมื่อมองไปข้างหน้าในปี 2568 ความไม่แน่นอนทางธุรกิจท่ามกลางภาวะชะงักงันทางการค้าอาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้เช่ามากขึ้น ซึ่งอาจจะทำให้อัตราการเช่าลดลงไปอีก
CBRE คาดว่าอุปทานของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าจะเพิ่มขึ้นอีก 0.25 ล้าน ตร.ม. ในปี 2568 โดย 43% ของอุปทานใหม่นี้จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือโครงการ “Central Park Retail” ซึ่งจะเพิ่มพื้นที่จับจ่ายใช้สอยอีก 87,000 ตร.ม. ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2568 นอกจากนี้ ในบริเวณรอบใจกลางเมือง โครงการ “Block 33” และ “Cloud 11” ก็จะเพิ่มพื้นที่จับจ่ายใช้สอยใหม่อีกประมาณ 71,525 ตร.ม. ในปี 2568 อีกด้วย จากอุปทานพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าที่เพิ่มขึ้น คาดว่าอัตราการเช่าจะลดลงอีก แต่น่าจะยังคงอยู่เหนือ 90% ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ซึ่งยังถือว่าเป็นระดับที่ดี
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกของผู้ออกตราสารที่ได้รับการจัดอันดับจะยังคงอยู่ในระดับสูง รายงานของ CBRE แสดงให้เห็นว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกอยู่ในระดับคงที่มาตั้งแต่ปี 2565 แต่ผู้ออกตราสารที่ได้รับการจัดอันดับจากทริสเรทติ้งก็มีรายได้จากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และคาดว่าระดับรายได้ดังกล่าวจะยังคงอยู่ต่อไปในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ปัจจัยหนุนรายได้ที่แข็งแกร่งมาจากพื้นที่ให้เช่าที่ขยายใหญ่ขึ้น อัตราค่าเช่าที่สูง และข้อตกลงการเช่าที่ปรับโครงสร้างใหม่ให้มีองค์ประกอบค่าเช่าแบบแบ่งปันรายได้ที่มากขึ้น
ในช่วงการระบาดของโควิด-19 ผู้ให้เช่าได้ยกเว้นค่าเช่าและให้ส่วนลดเพื่อช่วยเหลือผู้เช่า แต่การฟื้นตัวของยอดค้าปลีกภายหลังจากสถานการณ์โรคระบาดทำให้ความจำเป็นในการผ่อนปรนดังกล่าวหมดไป และอัตราค่าเช่าได้เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านใจกลางเมืองจากการปรับปรุงพื้นที่ให้เช่าให้ทันสมัย อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงในเชิงลบต่อรายได้ค่าเช่าอาจเกิดจากการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจซึ่งอาจจำกัดการเติบโตของธุรกิจค้าปลีก
ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าอัตราการเติบโตของการบริโภคภาคเอกชนจะชะลอตัวลงมาอยู่ที่ระดับ 3.1% ในปี 2568 ลดลงจากประมาณการเดิมที่ 3.4% และเทียบกับระดับ 4.4% ในปี 2567 สาเหตุหลักมาจากผลกระทบทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะเกิดจากมาตรการขึ้นภาษีนำเข้าของสหรัฐอเมริกา ภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอลงอาจส่งผลให้ยอดค้าปลีกลดลง ทำให้ผู้เช่าต้องเลื่อนแผนการขยายธุรกิจออกไป และอาจกดดันผลการดำเนินงานทางการเงินของผู้ออกตราสารที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตได้
อย่างไรก็ตาม กำลังซื้อที่แข็งแกร่งในกลุ่มผู้มีรายได้สูง ประกอบกับการใช้จ่ายจากนักท่องเที่ยวต่างชาติและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล น่าจะช่วยชดเชยยอดค้าปลีกที่อ่อนแอ และรักษาความต้องการพื้นที่ค้าปลีก โดยเฉพาะในย่านใจกลางเมือง แม้ว่าทริสเรทติ้งจะปรับลดประมาณการนักท่องเที่ยวต่างชาติสำหรับปี 2568 ลงเหลือ 36 ล้านคนจาก 38.3 ล้านคน แต่ตัวเลขนี้ยังคงแสดงให้เห็นถึงการเติบโตของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจาก 35.5 ล้านคนในปี 2567
แคมเปญ “Amazing Thailand Grand Tourism and Sports Year 2025” ของรัฐบาล ประกอบกับโปรโมชั่นจากสายการบิน ที่พัก และร้านค้าปลีก น่าจะช่วยกระตุ้นการท่องเที่ยวต่อไป โดยจุดหมายปลายทางสำหรับการจับจ่ายและซื้อสินค้าที่สำคัญๆ ที่ผู้ออกตราสารที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตเป็นเจ้าของ เช่น สยามพารากอน เซ็นทรัลเวิลด์ เอ็มบีเคเซ็นเตอร์ และไอคอนสยาม จะได้รับประโยชน์มากที่สุดจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เข้าไปใช้บริการและใช้จ่าย
นัยด้านเครดิตและแนวโน้มผู้ประกอบการ
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจสำนักงานให้เช่าที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต ทริสเรทติ้งคาดว่าจะมี EBITDA ที่ลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงระหว่างปี 2568-2569 กำไรและความสามารถในการทำกำไรมีแนวโน้มที่จะได้รับแรงกดดันจากการมีศักยภาพในการขึ้นอัตราค่าเช่าที่จำกัดและอัตราการเช่าที่อ่อนแอลงอันเนื่องมาจากภาวะอุปทานส่วนเกินที่ยังคงอยู่และอุปสงค์ที่ซบเซา ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าอัตราส่วนกำไรเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (weighted EBITDA Margin) ของผู้ประกอบการน่าจะยังคงอยู่ที่ระดับ 60%-70%
ในทางกลับกัน ผู้ประกอบการในธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตน่าจะยังคงสามารถรักษาผลการดำเนินงานทางการเงินที่มั่นคงเอาไว้ได้ในช่วงระหว่างปี 2568-2569 แม้ว่าจะมีปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ เสถียรภาพของกำไรจะได้รับการสนับสนุนจากการขยายพื้นที่เช่า อัตราค่าเช่าที่สูง และส่วนแบ่งรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากค่าเช่าแบบแบ่งปันรายได้ โดยจะมีปัจจัยสนับสนุนจากผู้บริโภคที่มีรายได้ปานกลางถึงสูงที่ยังคงมีความสามารถในการใช้จ่ายอย่างแข็งแกร่งและจำนวนนักท่องเที่ยวที่มากขึ้น ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่า EBITDA รวมของผู้ออกตราสารที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตในกลุ่มอุตสาหกรรมนี้จะเพิ่มขึ้นถึงระดับ 5.2 หมื่นล้านบาทในปี 2569 โดยค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของ EBITDA Margin จะอยู่ที่ระดับประมาณ 56%
แม้จะมีการขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง ทริสเรทติ้งคาดว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ให้เช่าจะยังคงมีภาระหนี้สินอยู่ในระดับปานกลางในระหว่างปี 2568-2569 โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA (Debt to EBITDA Ratio) จะอยู่ในช่วง 2 เท่าสำหรับผู้ประกอบธุรกิจสำนักงานให้เช่า และ 4 ถึง 5 เท่าสำหรับผู้ประกอบธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า และอัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่าย (EBITDA Interest Coverage Ratio) จะอยู่ที่ประมาณ 6 เท่าสำหรับผู้ประกอบธุรกิจสำนักงานให้เช่า และ 4 ถึง 5 เท่าสำหรับผู้ประกอบธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ซึ่งบ่งชี้ถึงการมีความสามารถที่เพียงพอในการชำระภาระดอกเบี้ย
โดยสรุป แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ให้เช่าโดยรวมจะเผชิญกับปัจจัยท้าทายรอบด้าน แต่ผู้ประกอบการที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้ จะยังคงสามารถรักษาความสามารถในการแข่งขันและสร้างผลประกอบการที่น่าพอใจได้ในระยะต่อไป การจับตามองแนวโน้มเศรษฐกิจ พฤติกรรมผู้บริโภค และการปรับกลยุทธ์อย่างต่อเนื่องจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้เล่นในอุตสาหกรรมนี้
#อสังหาริมทรัพย์ #อสังหาพาณิชย์ #สำนักงานให้เช่า #พื้นที่ค้าปลีก #เศรษฐกิจไทย #ทริสเรทติ้ง #CBRE #OneBangkok #CentralParkRetail #แนวโน้มธุรกิจ2568 #ลงทุนอสังหา #ตลาดอสังหา #CommercialProperty #OfficeSpace #RetailSpace #ThaiEconomy #Investment
