กรุงเทพฯ, ประเทศไทย – ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC) ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567-2568 ยังคงเผชิญกับความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจไทยที่ฟื้นตัวช้ากว่าที่คาด กำลังซื้อโดยรวมยังอ่อนแอ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงล่าง ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มหดตัวลงต่อเนื่อง คาดการณ์ว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2567 จะหดตัวราว -10% และในปี 2568 จะหดตัวต่อเนื่องอีกระหว่าง -1% ถึง -3%
- – KC ยอดขายบ้านทรุด ไตรมาสแรก ปี 2567 ขาดทุนสุทธิ 49.64 ล้านบาท
- – SCGD ลุยขยายธุรกิจในอาเซียน ตั้งเป้ารายได้โตสองเท่าภายในปี 2030
ปัจจัยลบฉุดตลาดอสังหาฯ
- เศรษฐกิจฟื้นตัวช้า กำลังซื้อโดยรวมยังอ่อนแอ: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังคงล่าช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง
- หนี้ครัวเรือนสูง: ภาระหนี้ครัวเรือนของไทยยังคงอยู่ในระดับสูง เป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ประชาชนชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
- ดอกเบี้ยขาขึ้น: แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในทิศทางขาขึ้น ส่งผลให้ภาระดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
- สินเชื่อบ้านเข้มงวด: สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทำให้การขอสินเชื่อบ้านเป็นไปได้ยากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มอาชีพอิสระ
- ต้นทุนก่อสร้างสูง: ราคา موادก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องปรับราคาขายเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจเป็นอุปสรรคต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
ปัจจัยบวกหนุนตลาดอสังหาฯ
- กำลังซื้อจากต่างชาติมีแนวโน้มฟื้นตัว: การเปิดประเทศ ส่งผลให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาในประเทศไทยเพิ่มขึ้น คาดว่าจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อจากต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักในตลาดคอนโดมิเนียม
- นักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มขึ้น: ภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว ส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยว ซึ่งได้รับความสนใจจากนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่า
- โครงการรถไฟฟ้าสายใหม่และโครงสร้างพื้นฐาน: การขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้า และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนน ทางด่วน เป็นปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบๆ โครงการ
แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย
- คอนโดมิเนียมยังคงเป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมสูงสุด: โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเมือง ติดรถไฟฟ้า และใกล้แหล่งอำนวยความสะดวก ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ และได้รับความสนใจจากนักลงทุนชาวต่างชาติ
- บ้านแนวราบยังคงซบเซา โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์: เนื่องจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ราคาบ้านแนวราบปรับตัวสูงขึ้นตาม ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของทาวน์เฮาส์
- ผู้ประกอบการเน้นเปิดโครงการระดับกลาง-บน: เนื่องจากกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน มีกำลังซื้อสูง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า ผู้ประกอบการจึงมุ่งเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บน เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าดังกล่าว
- หน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง: เนื่องจากอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดยังคงมีอยู่จำนวนมาก ขณะที่ความต้องการซื้อชะลอตัวลง ส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการ
- พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง: โดยเน้นการวิเคราะห์ความต้องการของตลาด และเลือกทำเลที่มีศักยภาพ เพื่อลดความเสี่ยงจากภาวะตลาดชะลอตัว
- ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า: โดยเน้นการออกแบบ ฟังก์ชัน และสิ่งอำนวยความสะดวก ที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ของลูกค้าแต่ละกลุ่ม
- ขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ: โดยมุ่งเน้นการทำการตลาด และการขาย ไปยังกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ที่มีศักยภาพ เช่น จีน ฮ่องกง สิงคโปร์
- บริหารจัดการต้นทุน: เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน และสร้างผลกำไร ในภาวะที่ต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มสูงขึ้น
- ให้ความสำคัญกับ ESG: โดยนำหลักการด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล มาใช้ในการดำเนินธุรกิจ เพื่อสร้างความยั่งยืน และตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่
คาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567-2568
- หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 จะหดตัวราว -10% และในปี 2568 จะหดตัวต่อเนื่องอีกระหว่าง -1% ถึง -3%
- มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 มีแนวโน้มหดตัวราว -9% และในปี 2568 อาจทรงตัวหรือหดตัวเล็กน้อยระหว่าง 0% ถึง -2%
- คอนโดมิเนียมยังคงได้รับความนิยมสูงสุด โดยคาดว่าในปี 2568 จะมียอดขายเพิ่มขึ้นเล็กน้อย
- ทาวน์เฮาส์มียอดขายทรุดตัวลงมากที่สุด
ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567-2568 ยังคงมีความท้าทายสูง ผู้ประกอบการต้องปรับตัวเพื่อรับมือกับความเสี่ยง คว้าโอกาสในตลาด และตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เพื่อประคองธุรกิจให้เติบโตได้อย่างยั่งยืน
ข้อมูลโดย เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)
#อสังหาริมทรัพย์ #ตลาดที่อยู่อาศัย #คอนโดมิเนียม #บ้านแนวราบ #เศรษฐกิจไทย #SCBEIC