กองทรัสต์ PROSPECT REIT ลุยเพิ่มทุนครั้งใหญ่ ดันพอร์ตอสังหาฯ พุ่งแตะระดับ 1.5 หมื่นล้านบาท พร้อมรับสิทธิประโยชน์ Free Zone ครอบคลุมพื้นที่ยุทธศาสตร์ EEC
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ไทยกำลังก้าวสู่จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญอีกครั้ง เมื่อ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล หรือ PROSPECT REIT ประกาศเดินหน้าแผนการเพิ่มทุนครั้งที่ 3 เพื่อเตรียมเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 5 การเคลื่อนไหวในครั้งนี้นับเป็นยุทธศาสตร์การเติบโตอย่างก้าวกระโดดที่น่าจับตามองในภาคอุตสาหกรรม เนื่องจากเป็นการมุ่งเน้นการขยายฐานทรัพย์สินในพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญของประเทศ เพื่อรองรับการขยายตัวของห่วงโซ่อุปทานและกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่กำลังฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง
เป้าหมายสำคัญของการระดมทุนในรอบนี้คือการเข้าลงทุนในโครงการ “บางกอกฟรีเทรดโซน 4” หรือ BFTZ 4 ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา โครงการดังกล่าวถือเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่สามารถเชื่อมโยงระหว่างถนนบางนา-ตราด กับเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ได้อย่างสมบูรณ์แบบ การลงทุนครั้งนี้จะช่วยยกระดับศักยภาพของกองทรัสต์ในการเป็นรากฐานสำคัญของภาคอุตสาหกรรมและการขนส่งสินค้า ทั้งยังเปิดโอกาสให้ผู้เช่าและผู้ประกอบการได้รับประโยชน์สูงสุดจากทำเลที่ตั้ง ซึ่งอำนวยความสะดวกต่อการนำเข้าและส่งออกสินค้าระหว่างประเทศ
การเติบโตครั้งนี้ไม่เพียงแต่จะช่วยเพิ่มขนาดของพอร์ตทรัพย์สินจากเดิมที่มีมูลค่าราว 1 หมื่นล้านบาท ณ ไตรมาสแรกของปี 2569 ให้ทะยานสู่ระดับกว่า 1.5 หมื่นล้านบาทเท่านั้น แต่ยังเป็นการเพิ่มพื้นที่บริหารจัดการรวมเป็นมากกว่า 7.5 แสนตารางเมตรอีกด้วย ซึ่งสิ่งเหล่านี้ตอกย้ำให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของกองทรัสต์ในการสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงและยั่งยืนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนในระยะยาว พร้อมทั้งเป็นการเสริมสร้างความแข็งแกร่งเชิงโครงสร้างให้กับพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมโดยรวม
เจาะลึกสิทธิการเช่า BFTZ 4 ชูจุดเด่น Free Zone ชูศักยภาพแข่งขัน
การเข้าลงทุนเพิ่มเติมในโครงการ BFTZ 4 บางปะกง ครั้งนี้ จะเป็นการเข้าไปลงทุนในรูปแบบสิทธิการเช่าระยะยาวในอาคารโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าจำนวนรวมทั้งสิ้น 31 หลัง คิดเป็นจำนวนยูนิตย่อยรวม 101 ยูนิต บนเนื้อที่ดินขนาดใหญ่กว่า 202 ไร่ ครอบคลุมพื้นที่เช่ารวมทั้งหมดประมาณ 187,949 ตารางเมตร ซึ่งมีการออกแบบสถาปัตยกรรมและสิ่งอำนวยความสะดวกให้สอดรับกับความต้องการของกลุ่มลูกค้ายุคใหม่ที่หลากหลาย ตั้งแต่ผู้ประกอบการขนาดเล็ก ขนาดกลาง ไปจนถึงบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่
โครงสร้างของพื้นที่เช่าภายในโครงการ BFTZ 4 มีความโดดเด่นอย่างมาก โดยแบ่งเป็นพื้นที่ในเขตปลอดอากร หรือ Free Zone ถึง 153,788 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 80% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ส่วนที่เหลืออีก 34,161 ตารางเมตร จะเป็นพื้นที่เขตประกอบการทั่วไป หรือ General Zone การมีพื้นที่ Free Zone ขนาดใหญ่ช่วยให้ผู้เช่าได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีและศุลกากรอย่างคุ้มค่า ซึ่งเป็นปัจจัยดึงดูดสำคัญสำหรับธุรกิจที่เน้นการนำเข้า วัตถุดิบ และการส่งออกสินค้าไปยังต่างประเทศ
นอกจากความโดดเด่นเรื่องประเภทพื้นที่แล้ว โครงการ BFTZ 4 ยังตั้งอยู่บนพื้นที่เขตอุตสาหกรรมทั่วไป หรือ ผังเมืองสีม่วง (Purple Zone) ซึ่งเอื้อต่อการดำเนินกิจการเชิงอุตสาหกรรมได้อย่างเต็มรูปแบบ ตัวโครงการถูกยกระดับมาตรฐานทั้งด้านโครงสร้างพื้นฐาน ระบบไฟฟ้ากำลังสูง และระบบสื่อสารความเร็วสูง เพื่อรองรับเทคโนโลยีการผลิตและการบริหารจัดการคลังสินค้าสมัยใหม่ สิ่งเหล่านี้ช่วยสร้างระบบนิเวศทางธุรกิจ (Business Ecosystem) ที่สมบูรณ์แบบ ดึงดูดผู้ประกอบการในห่วงโซ่อุปทานเดียวกันให้เข้ามาตั้งฐานการผลิตในพื้นที่เดียวกัน
ยุทธศาสตร์ยืดอายุพอร์ต ดันสัญญาเช่าเฉลี่ยพุ่งแตะ 28 ปี
มิติสำคัญอีกประการหนึ่งของการเข้าลงทุนในโครงการ BFTZ 4 คือเรื่องของระยะเวลาสัญญาเช่า โดยสัญญาเช่าใหม่นี้จะมีอายุ 30 ปี นับจากวันที่เริ่มต้นระยะเวลาการเช่า และมีสิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่าเพิ่มเติมได้อีก 30 ปี รวมเป็นระยะเวลาสิทธิการเช่าสูงสุดถึงประมาณ 60 ปี การวางโครงสร้างสัญญาเช่าระยะยาวเช่นนี้ถือเป็นกลยุทธ์สำคัญในการกระจายความเสี่ยงและสร้างความมั่นคงของกระแสเงินสดในระยะยาวให้กับกองทรัสต์
ผลจากการเข้าลงทุน BFTZ 4 ในครั้งนี้ จะส่งผลให้อายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยของ PROSPECT REIT เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด โดยจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 28 ปี จากเดิมที่มีอายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยอยู่เพียงประมาณ 15 ปีเท่านั้น (เมื่อคำนวณเฉพาะส่วนที่เป็นสิทธิการเช่า) การคำนวณดังกล่าวนำระยะเวลาสัญญาเช่าของ BFTZ 4 ไปรวมเข้ากับโครงการเดิมที่กองทรัสต์บริหารอยู่แล้ว ได้แก่ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1, โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 และโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 6
นางสาวอรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ได้ระบุถึงเป้าหมายและวิสัยทัศน์ของการเติบโตครั้งนี้ว่า
“การขยายการลงทุนไปที่โครงการ BFTZ 4 คือก้าวสำคัญที่เราตั้งใจผลักดันให้ PROSPECT REIT เติบโตอย่างก้าวกระโดดอย่างมั่นคง โดยมูลค่าพอร์ตทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นจากระดับ 1 หมื่นล้านบาท ณ ไตรมาสที่ 1 ปี 2569 เป็นกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท พร้อมขยายพื้นที่บริหารจัดการเป็นกว่า 7.5 แสน ตร.ม.”
ผสานความร่วมมือ พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ การันตีรายได้สร้างความเชื่อมั่น
โครงสร้างการเข้าลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้ เกิดขึ้นจากการทำงานร่วมกันอย่างใกล้ชิดระหว่างกองทรัสต์และกลุ่มผู้สนับสนุน โดย บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้สนับสนุนหลัก และผู้ถือหุ้นร่วมของ บริษัท บีเอฟทีแซด บางปะกง จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการ BFTZ 4 จะเข้ามาร่วมตอกย้ำความเชื่อมั่นให้แก่กองทรัสต์และนักลงทุน ผ่านการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์และการรับประกันรายได้ เพื่อให้อัตราผลตอบแทนของกองทรัสต์เป็นไปอย่างสม่ำเสมอและมีเสถียรภาพ
เพื่อให้กองทรัสต์มีความมั่นคงด้านรายได้สูงสุด พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จะทำสัญญากับ PROSPECT REIT เพื่อรับประกันค่าเช่าพื้นที่ของทรัพย์สินหลักที่จะลงทุนเพิ่มเติมในส่วนที่ยังไม่มีผู้เช่า ณ วันที่กองทรัสต์เข้าลงทุน โดยกำหนดอัตราค่าเช่าขั้นต่ำไว้ที่ 170 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งการรับประกันค่าเช่านี้จะมีระยะเวลายาวนานถึง 2 ปี นับตั้งแต่วันที่กองทรัสต์เข้าลงทุนอย่างเป็นทางการ
นางสาวรัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ได้เปิดเผยถึงรายละเอียดและความพร้อมของโครงการ ตลอดจนกลไกการรับประกันรายได้ว่า
โครงการ BFTZ 4 บางปะกง ซึ่งครอบคลุมทั้งส่วนที่เป็นพื้นที่ Free Zone ขนาดใหญ่ คิดเป็นกว่า 80% ของพื้นที่ทั้งหมด และพื้นที่ General Zone นอกจากนี้ยังตั้งอยู่บนพื้นที่เขตอุตสาหกรรมทั่วไป หรือ Purple Zone โดยทำเลของโครงการ BFTZ4 สามารถเชื่อมต่อท่าเรือและสนามบินได้อย่างสะดวก เอื้อต่อการนำเข้า – ส่งออก ร่วมด้วยการยกระดับทั้งคุณภาพโครงการ มาตรฐานการบริการ และ Infrastructure อาทิ ระบบไฟฟ้ากำลังสูง ระบบสื่อสารความเร็วสูง ช่วยดึงดูดผู้ประกอบการใน Supply Chain เดียวกันให้เข้ามาตั้งฐานการผลิตและเติบโตไปด้วยกันในระยะยาว
และพรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ในฐานะผู้ถือหุ้นร่วมของบีเอฟทีแซด บางปะกง จะทำสัญญากับ PROSPECT REIT เพื่อรับประกันค่าเช่าพื้นที่ของทรัพย์สินหลักที่จะลงทุนเพิ่มเติมที่ยังไม่มีผู้เช่า ณ วันที่กองทรัสต์เข้าลงทุน ในอัตราค่าเช่าขั้นต่ำเดือนละ 170 บาทต่อ ตร.ม. เป็นระยะเวลา 2 ปี นับจากวันที่กองทรัสต์เข้าลงทุน ซึ่งจะช่วยสร้างความมั่นคงด้านรายได้แก่กองทรัสต์ รวมถึงยังคงบทบาทสำคัญในการเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ เพื่อดูแลและบริหารโครงการและผู้เช่าอย่างต่อเนื่องเช่นเดิม
ก.ล.ต.นับหนึ่ง Filing วางโครงสร้างเงินทุน 5.04 พันล้าน
ในแง่ของกระบวนการทางกฎหมายและการเสนอขายหน่วยลงทุน ล่าสุดทางที่ปรึกษาทางการเงินได้แจ้งความคืบหน้าสำคัญ หลังจากที่ บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ได้ดำเนินการยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ (Filing) ต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) บัดนี้ สำนักงาน ก.ล.ต. ได้นับหนึ่งแบบ Filing เป็นที่เรียบร้อยแล้ว และอยู่ในระหว่างการเตรียมความพร้อมเพื่อเข้าสู่ขั้นตอนการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน
การเข้าลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้ มีมูลค่าการลงทุนรวมทั้งสิ้นไม่เกิน 5,040 ล้านบาท โดยจัดโครงสร้างเงินทุนไว้อย่างเหมาะสมเพื่อไม่ให้กระทบต่ออัตราส่วนหนี้สินอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งจะมาจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนจำนวนไม่เกิน 450 ล้านหน่วย ควบคู่ไปกับการจัดหาเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินในวงเงินไม่เกิน 2,000 ล้านบาท โครงสร้างทางการเงินดังกล่าวถูกออกแบบมาเพื่อเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้ และสร้างอัตราผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์
นางสาวบุษราภรณ์ จันทร์ชูเชิด รองกรรมการผู้จัดการ สายงานวาณิชธนกิจ บริษัทหลักทรัพย์กรุงไทย เอ็กซ์สปริง จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน ได้อธิบายถึงขั้นตอนและความคืบหน้าของแบบแสดงรายการข้อมูลว่า
“หลังจาก บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ได้ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ (Filing) ต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ล่าสุดได้นับหนึ่งแบบ Filing แล้ว และอยู่ระหว่างขั้นตอนการเตรียมความพร้อมเพื่อเสนอขายหน่วยทรัสต์ โดยการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ มีมูลค่ารวมทั้งสิ้นไม่เกิน 5,040 ล้านบาท โดยจะมาจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมจำนวนไม่เกิน 450 ล้านหน่วย และเงินกู้ยืมสถาบันการเงินไม่เกิน 2,000 ล้านบาท ซึ่งจะช่วยเพิ่มศักยภาพสร้างรายได้และผลตอบแทนที่ดียิ่งขึ้นแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ โดยหลังจากแบบ Filing มีผลใช้บังคับใช้แล้ว จะแจ้งราคาเสนอขายสูงสุดหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนและรายละเอียดการจองซื้อให้ทราบต่อไป”
ปักหมุด XR ควบคู่ XD วันที่ 5 สิงหาคม พร้อมจ่ายปันผล
สำหรับผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมและนักลงทุนที่สนใจ กองทรัสต์ได้กำหนดวันสำคัญทางปฏิทินการลงทุนไว้เรียบร้อยแล้ว โดยจะมีการกำหนดขึ้นเครื่องหมาย XR (Excluding Right) เพื่อระบุรายชื่อผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนในครั้งนี้ ควบคู่ไปกับการประกาศจ่ายเงินปันผลตอบแทนจากการดำเนินงาน ซึ่งสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่ยังคงแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องของกองทรัสต์
การจ่ายเงินปันผลในรอบนี้ เป็นผลมาจากรอบการดำเนินงานตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2569 ถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2569 โดยกำหนดอัตราการจ่ายเงินปันผลอยู่ที่ 0.0705 บาทต่อหน่วย ซึ่งถือเป็นอัตราที่น่าพอใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาการลงทุนที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ กองทรัสต์จึงได้กำหนดขึ้นเครื่องหมาย XD (Excluding Dividend) เพื่อกำหนดรายชื่อผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มีสิทธิได้รับเงินปันผล
วันขึ้นเครื่องหมาย XR และ XD จะเกิดขึ้นพร้อมกันในวันที่ 5 สิงหาคม 2569 นับเป็นวันสำคัญที่นักลงทุนต้องติดตามอย่างใกล้ชิด การดำเนินการพร้อมกันทั้งการให้สิทธิจองซื้อหน่วยเพิ่มทุนและการจ่ายเงินปันผล แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการโครงสร้างทุนที่มีประสิทธิภาพ ตลอดจนความพร้อมในการขับเคลื่อน PROSPECT REIT ให้เป็นกองทรัสต์อุตสาหกรรมชั้นนำของประเทศไทยต่อไป
#PROSPECTREIT #BFTZ4 #พรอสเพคดีเวลลอปเมนท์ #อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม #กองทรัสต์ #EEC #ข่าวหุ้น #ข่าวเศรษฐกิจ
