ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ SC ที่ระดับ “BBB+” พร้อมแนวโน้ม “Stable” สะท้อนความแข็งแกร่งในตลาดระดับบน แม้เผชิญความท้าทายจากหนี้ครัวเรือนสูงและมาตรการรัฐที่ยังไม่ฟื้นตัวเด่นชัด
เปิดเรทติ้ง SC ทริสฯ การันตีความแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่ระดับ “BBB+” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” พร้อมกันนี้ยังได้จัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 3,000 ล้านบาท ไถ่ถอนภายใน 4 ปี ที่ระดับ “BBB+” ด้วยเช่นกัน โดยสะท้อนถึงมุมมองของสถาบันจัดอันดับเครดิตที่มีต่อศักยภาพและความมั่นคงทางธุรกิจของบริษัทในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย
การอันดับเครดิตที่ยังคงรักษาระดับความน่าเชื่อถือไว้ได้นี้ เป็นผลมาจากสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องของบริษัท โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางไปจนถึงระดับราคาแพง ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น นอกจากนี้ บริษัทยังมีการบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินให้อยู่ในระดับที่สามารถรับมือและบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ท่ามกลางภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความผันผวน
อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตดังกล่าวมีปัจจัยกดดันจากภาระหนี้สินของบริษัทที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ตลอดจนกระแสเงินสดที่ได้รับผลกระทบจากการดำเนินกลยุทธ์ขยายธุรกิจในเชิงรุก ทั้งในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนในกลุ่มธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ ซึ่งการลงทุนเหล่านี้จำเป็นต้องใช้เงินทุนจำนวนมากและมีระยะเวลาในการคืนทุนที่แตกต่างกันออกไป
เจาะลึกความท้าทายภาคอสังหาฯ หนี้ครัวเรือนพ่นพิษ-ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง
รายงานของทริสเรทติ้งระบุว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายรอบด้าน โดยเฉพาะปัจจัยลบจากปัญหาหนี้สินครัวเรือนที่ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการขอสินเชื่อและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ประเด็นดังกล่าวกลายเป็นแรงกดดันสำคัญที่ทำให้ภาพรวมของความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
อีกหนึ่งปัจจัยวิกฤตคืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้นเพื่อควบคุมปัญหาหนี้เสีย สถานการณ์นี้เกิดขึ้นแม้ว่าทิศทางอัตราดอกเบี้ยจะเริ่มมีการปรับตัวลดลงบ้างแล้ว และมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐที่ออกมาตั้งแต่ปี 2568 รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ที่ขยายเวลาไปจนถึงกลางปี 2570
ทริสเรทติ้งวิเคราะห์ว่า แม้จะมีปัจจัยสนับสนุนและมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐเข้ามาช่วยพยุงตลาด แต่มาตรการเหล่านั้นยังไม่สามารถส่งผลให้ยอดขายในภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวกลับคืนมาได้อย่างโดดเด่นหรือมีนัยสำคัญแต่อย่างใด สภาวะตลาดที่ยังคงซบเซานี้ส่งผลให้ผู้ประกอบการทุกรายรวมถึง SC จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างระมัดระวังเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน
สะท้อนผลงานไตรมาสแรกปี 69 รายได้โตแต่กำไรขั้นต้นโดนกดดัน
จากสภาวะเศรษฐกิจและตลาดที่อยู่อาศัยที่ซบเซาต่อเนื่อง ส่งผลให้ผลการดำเนินงานของ SC ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ออกมาต่ำกว่าประมาณการเดิมที่คาดไว้เล็กน้อย แม้ว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมจะทำได้ 3.3 พันล้านบาท เติบโตเพิ่มขึ้น 22% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และมีกำไรก่อนหักดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย หรือ EBITDA อยู่ที่ 370 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% ก็ตาม
เมื่อพิจารณาในสัดส่วนตัวเลขจะพบว่า รายได้และกำไรที่ทำได้ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 นั้น คิดเป็นสัดส่วนเพียงแค่ 10% ถึง 15% ของประมาณการรวมทั้งปีที่ทริสเรทติ้งได้คาดการณ์เอาไว้เท่านั้น สาเหตุหลักมาจากบรรยากาศการซื้อขายในตลาดยังไม่เอื้ออำนวย ประกอบกับการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงขึ้นอย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์
การแข่งขันที่ดุเดือดนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัท โดยพบว่าอัตรากำไร EBITDA Margin ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 11% ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ซึ่งปรับลดลงค่อนข้างมากเมื่อเปรียบเทียบกับระดับ 15% ถึง 19% ที่บริษัทเคยทำได้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แสดงให้เห็นถึงต้นทุนการดำเนินงานและต้นทุนทางการตลาดที่สูงขึ้นในการปิดการขายแต่ละโครงการ
แนวโน้มช่วงที่เหลือของปี คาดฟื้นตัวแกร่งตามเป้าหมายพื้นฐาน
แม้ว่าผลงานเริ่มต้นปีจะเติบโตช้ากว่าที่คาด แต่ทริสเรทติ้งยังคงเชื่อมั่นว่าผลการดำเนินงานของ SC จะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นในช่วงที่เหลือของปี 2569 และคาดว่าจะทยอยกลับเข้าสู่ระดับที่สอดคล้องกับประมาณการทั้งปีได้ในที่สุด โดยมีปัจจัยหนุนสำคัญจากการทยอยโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่อยู่อาศัยที่มียอดขายรอรับรู้รายได้อยู่แล้ว
นอกจากนี้ บริษัทยังมีโอกาสสร้างยอดขายใหม่จากทั้งโครงการเดิมที่กำลังเปิดขายและโครงการใหม่ที่มีกำหนดเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง ภายใต้ประมาณการกรณีพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้รวมของบริษัทจะฟื้นตัวกลับมาอยู่ที่ประมาณ 2.2 หมื่นล้านบาท ถึง 2.4 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2569 ถึงปี 2570
ในส่วนของกำไร EBITDA คาดว่าจะกลับมาเติบโตอยู่ในช่วง 4.0 พันล้านบาท ถึง 4.8 พันล้านบาทในช่วงเวลาเดียวกัน ขณะที่อัตรากำไร EBITDA Margin มีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้นกลับไปอยู่ที่ระดับ 17% ถึง 20% โดยได้รับปัจจัยสนับสนุนหลักจากการปรับปรุงประสิทธิภาพในการดำเนินงานภายในองค์กร รวมไปถึงแรงกดดันด้านการแข่งขันในตลาดที่คาดว่าจะค่อย ๆ ผ่อนคลายลงอย่างเป็นขั้นเป็นตอน
ตุนยอด Backlog หนาแน่น พร้อมสินค้าคงเหลือพร้อมโอนทันที
เมื่อตรวจสอบสถานะความมั่นคงด้านยอดขาย พบว่า ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2569 SC มียอดขายรอโอนกรรมสิทธิ์หรือ Backlog รวมทั้งสิ้นมูลค่าสูงถึง 1.9 หมื่นล้านบาท โดยโครงสร้างของยอดขายรอโอนนี้ สัดส่วนประมาณ 3 ใน 4 เป็นโครงการที่บริษัทพัฒนาเองโดยตรง และส่วนที่เหลืออีก 1 ใน 4 เป็นโครงการภายใต้การบริหารของกิจการร่วมทุน
ทริสเรทติ้งประเมินแผนการส่งมอบและรับรู้รายได้จากยอด Backlog ดังกล่าว โดยคาดว่าบริษัทจะสามารถส่งมอบและรับรู้รายได้จำนวน 7.7 พันล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2569 จากนั้นจะส่งมอบอีกจำนวน 6.2 พันล้านบาทในปี 2570 และจำนวน 2.9 พันล้านบาทในปี 2571 ส่วนที่เหลืออีกจำนวนหนึ่งมีกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่องในปี 2572
นอกเหนือจากยอดขายที่รอโอนแล้ว บริษัทยังมีข้อได้เปรียบจากการมีสินค้าคงเหลือที่ก่อสร้างเสร็จพร้อมโอนมูลค่ารวมประมาณ 1.9 หมื่นล้านบาท ซึ่งยูนิตพร้อมขายเหล่านี้ถือเป็นสินทรัพย์สภาพคล่องที่สำคัญสูง เพราะสามารถรับรู้เป็นรายได้หรือส่วนแบ่งกำไรเข้ามาได้ในทันทีที่มีการตกลงซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์สำเร็จ ช่วยลดความเสี่ยงด้านการก่อสร้างล่าช้าได้เป็นอย่างดี
บริหารโครงสร้างหนี้และสภาพคล่องอย่างมีกลยุทธ์ผ่านกิจการร่วมค้า
ในด้านการควบคุมสัดส่วนทางการเงิน ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของ SC จะยังคงรักษาให้อยู่ในกรอบเป้าหมายที่ระดับ 55% ถึง 60% ได้อย่างต่อเนื่อง ผลสำเร็จนี้เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การกระจายความเสี่ยงผ่านการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าใหม่ ๆ ผ่านรูปแบบกิจการร่วมค้า ซึ่งช่วยลดภาระการบันทึกหนี้สินทั้งหมดบนงบการเงินหลักของบริษัท
ขณะเดียวกัน อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น โดยคาดว่าจะเพิ่มขึ้นสูงกว่าระดับ 5% ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่แข็งแกร่งขึ้นเมื่อเทียบกับภาระหนี้สินที่มีอยู่
สำหรับสถานะสภาพคล่องในระยะ 12 เดือนข้างหน้า ทริสเรทติ้งประเมินว่าอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ โดย ณ เดือนมีนาคม 2569 บริษัทมีเงินสดในมือ 3.6 พันล้านบาท และมีวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่มีเงื่อนไขผูกมัดอีก 9.9 พันล้านบาท อีกทั้งยังมีเงินทุนจากการดำเนินงานที่คาดว่าจะเข้ามาอีกราว 2 พันล้านบาทในรอบ 12 เดือนข้างหน้า
แผนรองรับหนี้ครบกำหนด ชูสินทรัพย์ปลอดภาระค้ำประกันได้ยามฉุกเฉิน
บริษัทมีภาระหนี้สินทางการเงินที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้า รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1.57 หมื่นล้านบาท แบ่งออกเป็นเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 4.5 พันล้านบาท เงินกู้ยืมสำหรับพัฒนาโครงการจำนวน 4.0 พันล้านบาท และหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนอีกจำนวน 7.2 พันล้านบาท ซึ่งบริษัทได้จัดเตรียมแนวทางรองรับเอาไว้เรียบร้อยแล้ว
สำหรับเงินกู้ยืมระยะสั้นที่ส่วนใหญ่ใช้เป็นทุนหมุนเวียนและจัดซื้อที่ดินนั้น บริษัทมีแผนจะทยอยปรับเปลี่ยนไปเป็นเงินกู้ยืมระยะยาวสำหรับโครงการต่อไป ส่วนหนี้เงินกู้โครงการจะชำระคืนด้วยกระแสเงินสดที่ได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยให้แก่ลูกค้า และในส่วนของหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระส่วนใหญ่ บริษัทจะใช้วิธีการออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อนำมาทดแทนหุ้นกู้ชุดเดิมหรือการ Roll-over
เพื่อความไม่ประมาท บริษัทยังมีหลักประกันสำรองเป็นที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ปลอดภาระหนี้มูลค่ารวม 2.3 พันล้านบาท และยังมีสินค้าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้อีกมูลค่ารวมกว่า 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งสินทรัพย์ปลอดภาระเหล่านี้สามารถนำไปใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการขอวงเงินกู้ยืมเพิ่มเติมจากธนาคารได้ทันทีในกรณีที่มีความจำเป็นฉุกเฉิน
เงื่อนไขทางการเงินยังแกร่ง รักษาวินัยหนี้สินต่อทุนต่ำกว่าเกณฑ์
เมื่อพิจารณาข้อกำหนดและเงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญ (Financial Covenants) ของเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินและหุ้นกู้ สัญญาได้ระบุให้ SC ต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนในสัดส่วนไม่เกินกว่า 2 เท่า ซึ่งจากการตรวจสอบตัวเลขล่าสุด ณ เดือนมีนาคม 2569 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับเพียง 1.3 เท่าเท่านั้น
ตัวเลขระดับ 1.3 เท่านี้ แสดงให้เห็นว่าบริษัทยังคงมีช่องว่างทางการเงินเหลืออยู่ค่อนข้างมากในการบริหารจัดการโครงสร้างทุน และสะท้อนถึงวินัยทางการเงินที่เข้มงวด ทริสเรทติ้งระบุว่ามีความเชื่อมั่นว่าบริษัทจะสามารถบริหารจัดการโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องและเป็นไปตามเงื่อนไขดังกล่าวได้อย่างไม่มีปัญหาในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2569 หนี้สินรวมของบริษัท (ไม่นับรวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 3.22 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้มีหนี้สินที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน (Priority Debt) อยู่ที่ 8.1 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหนี้เงินกู้ที่มีหลักประกันของบริษัทและหนี้เงินกู้ทั้งหมดของบริษัทย่อย ส่งผลให้อัตราส่วน Priority Debt ต่อหนี้สินรวมอยู่ที่ระดับ 25% ซึ่งอยู่ในเกณฑ์มาตรฐาน
คาดการณ์อนาคตและปัจจัยที่อาจส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนมุมมองว่า SC จะยังสามารถรักษาตำแหน่งทางการตลาดและผลการดำเนินงานให้เป็นไปตามคาดการณ์ของทริสเรทติ้งได้ แม้จะเดินหน้าขยายธุรกิจเชิงรุกแต่คาดว่าจะรักษาสัดส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในกรอบ 55% ถึง 60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ควบคู่ไปกับอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินที่เกินกว่า 5% ได้ตามแผน
ในอนาคต ปัจจัยที่อาจส่งผลให้เกิดการปรับลดอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงมานั้น จะเกิดขึ้นหากผลการดำเนินงานหรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงกว่าที่ประมาณการไว้ จนทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนพุ่งสูงเกินกว่า 60% ร่วมกับอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินลดต่ำลงกว่า 5% อย่างต่อเนื่องยาวนาน
ในทางตรงกันข้าม โอกาสที่จะได้รับการปรับเพิ่มอันดับเครดิตขึ้นนั้น จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อโครงสร้างรายได้และกำไรของบริษัทมีการเติบโตขึ้นอย่างเด่นชัด พร้อมทั้งสามารถผลักดันให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 10% ถึง 15% และควบคุมให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 50% ถึง 55% ได้อย่างต่อเนื่องและมั่นคง
#อสังหาริมทรัพย์, #หุ้นกู้, #ทริสเรทติ้ง, #เศรษฐกิจไทย, #เอสซีแอสเสท, #อันดับเครดิต, #การลงทุน, #หนี้ครัวเรือน
