สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร กำลังก้าวเข้าสู่จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญที่นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด ทริสเรทติ้ง ได้เปิดเผยรายงานฉบับล่าสุดที่ชี้ให้เห็นถึงสภาวะการแข่งขันอันดุเดือดท่ามกลางปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจที่ยังคงความไม่แน่นอนสูง โดยภาพรวมของตลาดสำนักงานให้เช่าในปัจจุบันไม่ได้เป็นเพียงการฟื้นตัวตามกลไกปกติ แต่เป็นการปรับโครงสร้างครั้งใหญ่ที่อุปทานใหม่เริ่มชะลอตัวลงแต่การแย่งชิงผู้เช่ากลับทวีความรุนแรงขึ้นอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน
ท่ามกลางสมรภูมิการแข่งขันที่รัดตัวนี้ ตลาดเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวของอัตราการดูดซับพื้นที่ (Absorption Rate) ที่มีทิศทางดีขึ้นอย่างต่อเนื่องจากปี 2568 โดยเฉพาะกลุ่มพื้นที่สำนักงานเกรดพรีเมียมในย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจ หรือ Non-CBD ที่สร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นเหนือความคาดหมายของนักวิเคราะห์หลายสำนัก การปรับตัวในครั้งนี้สะท้อนให้เห็นถึงพฤติกรรมของผู้เช่าที่เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน โดยมุ่งเน้นไปที่ความคุ้มค่าและคุณภาพของพื้นที่ทำงานที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การทำงานยุคใหม่มากกว่าเพียงแค่เรื่องของทำเลใจกลางเมืองเพียงอย่างเดียว
อย่างไรก็ตาม แม้จะมีสัญญาณบวกในบางเซกเมนต์ แต่ภาพรวมของอุปสงค์สุทธิยังคงต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำ ทั้งภาวะเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้นตามราคาน้ำมันและโครงสร้างการทำงานแบบไฮบริด (Hybrid Work) ที่กลายเป็นมาตรฐานใหม่ขององค์กรส่วนใหญ่ไปแล้ว ปัจจัยเหล่านี้กลายเป็นตัวถ่วงน้ำหนักที่ทำให้การฟื้นตัวของตลาดโดยรวมเป็นไปอย่างล่าช้าและจำกัดการเติบโตของค่าเช่าในภาพใหญ่ ส่งผลให้ผู้ให้เช่าต้องงัดกลยุทธ์ทุกรูปแบบออกมาเพื่อรักษาฐานลูกค้าเดิมและดึงดูดลูกค้ารายใหม่เข้ามาเติมเต็มพื้นที่ว่างที่ยังคงมีอยู่อย่างหนาตา
ปัจจัยลบเศรษฐกิจฉุดแรงซื้ออุปทานใหม่เริ่มชะลอตัว
เมื่อวิเคราะห์ถึงแรงขับเคลื่อนทางอุปสงค์ในปี 2569 นี้ จะพบว่าการฟื้นตัวส่วนใหญ่ได้รับอานิสงส์จากกลุ่มอุตสาหกรรมเฉพาะทางที่ยังคงมีการขยายตัวได้ดี ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มธุรกิจสาธารณสุข สินค้าอุปโภคบริโภคที่มีความจำเป็นต่อการดำรงชีวิต บริการทางการเงินที่กำลังปรับตัวสู่ยุคดิจิทัล รวมถึงกลุ่มที่ปรึกษาทางธุรกิจและกฎหมายที่งานชุกในช่วงวิกฤต ทว่ากลุ่มบริษัทข้ามชาติและบริษัทเทรดดิ้งขนาดใหญ่หลายแห่งกลับเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจขยายสำนักงานออกไปก่อน เนื่องจากความอ่อนไหวต่อต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มสูงขึ้นและวิกฤตการณ์ราคาน้ำมันที่ยังไม่นิ่ง
ข้อมูลจากการคาดการณ์ของบริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CBRE ระบุว่าอุปสงค์สุทธิของพื้นที่สำนักงานในช่วงปี 2570-2571 จะทรงตัวอยู่ที่ระดับประมาณ 80,000 ตารางเมตรต่อปี ตัวเลขนี้สะท้อนว่าตลาดกำลังอยู่ในภาวะ “ตึงตัว” แต่ยังห่างไกลจากคำว่าฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง เนื่องจากตัวเลขดังกล่าวยังไม่เพียงพอที่จะผลักดันให้เกิดการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในปีนี้ ประกอบกับรูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนไปทำให้ความต้องการพื้นที่ต่อพนักงานหนึ่งคนลดน้อยลง องค์กรส่วนใหญ่จึงเลือกที่จะย้ายสำนักงานเพื่อลดขนาดลง (Downsizing) แต่หันไปเพิ่มคุณภาพในเชิงพื้นที่แทน
แต่ในวิกฤตยังมีโอกาสเสมอ ทริสเรทติ้ง มองเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์จากการเติบโตของระบบนิเวศดิจิทัลในประเทศไทย โดยเฉพาะการเพิ่มขึ้นของการลงทุนในศูนย์ข้อมูลหรือ Data Center ซึ่งจะเป็นปัจจัยกระตุ้นสำคัญที่ช่วยดึงดูดบริษัทเทคโนโลยีและบริการดิจิทัลให้เข้ามาใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นในระยะยาว แม้ว่าผลกระทบนี้อาจจะยังไม่เห็นชัดเจนในทันทีภายในปี 2569 แต่จะเป็นฐานที่มั่นสำคัญในการสร้างอุปสงค์ระลอกใหม่ที่จะช่วยพยุงตลาดให้กลับมามีเสถียรภาพได้อีกครั้งเมื่อพายุเศรษฐกิจเริ่มสงบลง
ย้อนกลับไปมองด้านอุปทาน ในช่วงปี 2567-2568 ที่ผ่านมา ตลาดกรุงเทพฯ ต้องรับศึกหนักจากการไหลเข้าของอุปทานใหม่รวมกว่า 800,000 ตารางเมตร ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานรวมพุ่งสูงถึง 10.3 ล้านตารางเมตร แม้การเพิ่มขึ้นจะดูไม่มากนักเพียง 5% แต่ก็เพียงพอที่จะเปลี่ยนตลาดให้กลายเป็น “ตลาดของผู้เช่า” (Tenant’s Market) อย่างสมบูรณ์แบบ ในสถานการณ์เช่นนี้ อำนาจการต่อรองจึงตกไปอยู่ในมือของผู้เช่า ทำให้เจ้าของตึกสำนักงานไม่สามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้อย่างใจต้องการ และต้องยอมรับเงื่อนไขที่ยืดหยุ่นมากขึ้นเพื่อไม่ให้ตึกต้องว่างเปล่า
ทว่าข่าวดีที่พอจะทำให้ผู้ประกอบการใจชื้นขึ้นมาบ้างคือ การชะลอตัวลงของอุปทานใหม่ในช่วงปี 2569-2571 ซึ่ง CBRE ประเมินว่าจะมีพื้นที่ใหม่เข้าสู่ตลาดเพียงประมาณ 116,000 ตารางเมตรเท่านั้น ที่สำคัญคือจะไม่มีโครงการขนาดใหญ่เกินกว่า 50,000 ตารางเมตรเข้ามาแทรกแซงตลาดจนกว่าจะถึงปี 2573 หลังจากที่โครงการยักษ์ใหญ่อย่าง Tower 2 ของ One Bangkok เสร็จสมบูรณ์ ช่วงเวลาทอง 3 ปีนับจากนี้จึงเป็นโอกาสครั้งแรกนับตั้งแต่ช่วงสถานการณ์โรคระบาดที่ตลาดจะมีโอกาสปรับสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานอย่างแท้จริง
อย่างไรก็ดี การชะลอตัวของอุปทานไม่ได้หมายความว่าการแข่งขันจะลดความรุนแรงลง เนื่องจากอัตราการดูดซับพื้นที่ในปัจจุบันยังอยู่ในระดับที่ค่อนข้างอ่อนแอเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีต ตึกเก่าหลายแห่งที่ตั้งอยู่ในทำเลดีอาจต้องเผชิญกับศึกหนักในการรีโนเวทเพื่อสู้กับตึกใหม่ที่มาพร้อมกับเทคโนโลยีประหยัดพลังงานและระบบอัจฉริยะ การแข่งขันจึงเปลี่ยนรูปแบบจากการแข่งขันด้วย “จำนวนพื้นที่” มาเป็นการแข่งขันด้วย “คุณภาพและความยั่งยืน” ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้เช่าระดับสากลในปัจจุบันให้ความสำคัญเป็นอันดับต้นๆ
กลยุทธ์หั่นราคาพรีเมียมบีบช่องว่างเกรดบี
ปรากฏการณ์ “Flight to Quality” หรือการย้ายไปยังพื้นที่สำนักงานที่มีคุณภาพสูงกว่า กลายเป็นหัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดในปี 2569 ข้อมูลจาก CBRE ชี้ชัดว่าทิศทางค่าเช่าในปีนี้จะมีความแตกต่างกันอย่างสุดขั้ว โดยมีเพียงพื้นที่สำนักงานเกรด A+ ในย่าน CBD และเกรด A ในย่าน Non-CBD เท่านั้นที่ยังสามารถรักษาและปรับเพิ่มค่าเช่าขึ้นได้ ในขณะที่สำนักงานเกรดรองลงมาในกลุ่มอื่นๆ ทั้งหมดต่างต้องเผชิญกับภาวะค่าเช่าขาลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สาเหตุสำคัญที่ทำให้การย้ายค่ายของผู้เช่ารุนแรงขึ้นคือ การที่เจ้าของตึกเกรดพรีเมียมหันมาใช้กลยุทธ์ “การตลาดเชิงรุก” ผ่านโปรโมชั่นและส่วนลดค่าเช่าที่น่าจูงใจ การหั่นราคาค่าเช่าที่แท้จริง (Effective Rent) ของตึกเกรด A ใน CBD ลงมาทำให้ส่วนต่างของราคาระหว่างตึกเกรด A และเกรด B แคบลงมาก เมื่อส่วนต่างของต้นทุนลดน้อยลง ผู้เช่าจึงไม่ลังเลที่จะอัปเกรดสำนักงานของตนเองเพื่อภาพลักษณ์องค์กรที่ดีขึ้นและเพื่อดึงดูดพนักงานให้กลับมาทำงานที่ออฟฟิศมากขึ้น
ผลลัพธ์ที่ตามมาคือความเจ็บปวดของสำนักงานเกรด B ในย่าน CBD ที่มียอดอุปสงค์สุทธิ “ติดลบ” อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากถูกแย่งชิงผู้เช่าไปโดยตึกที่คุณภาพดีกว่าในราคาที่ไม่ต่างกันมากนัก อย่างไรก็ตาม สำนักงานเกรด B ในย่าน Non-CBD กลับยังสามารถประคองตัวได้ดีกว่า เพราะยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับธุรกิจที่เน้นความประหยัดและให้ความสำคัญกับต้นทุนการดำเนินงานเป็นหลัก สะท้อนจากตัวเลขการดูดซับพื้นที่ที่เป็นบวกตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2568 เป็นต้นมา
ในแง่ของอันดับเครดิต ทริสเรทติ้งระบุว่าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ในกลุ่มสำนักงานที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านอัตรากำไรอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2569-2571 อุปทานใหม่ที่จะเข้ามาส่วนใหญ่เป็นระดับ A+ และ A ซึ่งจะเข้าชนกับทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์โดยตรง ทำให้ผู้ออกตราสารต้องแบกรับต้นทุนในการรักษาฐานลูกค้าที่สูงขึ้น ทั้งในรูปของการให้ส่วนลด การอุดหนุนค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงพื้นที่ (Fit-out Allowance) และข้อตกลงที่ยืดหยุ่นกว่าเดิม
ถึงแม้สภาวะตลาดจะท้าทายเพียงใด แต่ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) และ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (TPRIME) ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ โดย GVREIT ยังคงอันดับเครดิตที่ “A-” ส่วน TPRIME อยู่ที่ “BBB+” พร้อมแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” ทั้งคู่ จุดแข็งที่ช่วยพยุงไว้คือทำเลที่ตั้งระดับพรีเมียมใจกลาง CBD และฐานผู้เช่าที่มั่นคง รวมถึงนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง มีหนี้สินต่ำ
ทริสเรทติ้ง สรุปว่าเส้นทางสู่การฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบของตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ยังคงอีกยาวไกล แม้คาดว่าอัตราการเช่า (Occupancy Rate) จะค่อยๆ ขยับขึ้นสู่ระดับ 80% ได้ภายในปี 2572 แต่ก็ยังห่างจากระดับสูงสุดในอดีตที่ 93% ในปี 2561 อยู่มาก ดังนั้น กลยุทธ์การบริหารจัดการทรัพย์สินที่เน้นความยืดหยุ่นและการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่ จึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการอยู่รอดและเติบโตได้ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีวันเหมือนเดิมอีกต่อไป
#อสังหาริมทรัพย์ #ออฟฟิศให้เช่า #BangkokOfficeMarket #TRISRating #GVREIT #TPRIME #การลงทุน #เศรษฐกิจไทย #REIT #WorkplaceTrend
